Najem prywatny od czasów tzw. polskiego ładu opodatkowany jest wyłącznie w formie ryczałtu. Podatnicy do przychodów z najmu stosują 8,5% stawkę podatku, a po przekroczeniu limitu 100 000 zł stawka ta wzrasta do 12,5%. Samo rozliczenie wydaje się więc proste. Trzeba przekazać do urzędu skarbowego określony procent tego, co wpłynęło na konto tytułem najmu.
Komplikacje podatkowych rozliczeń pojawiają natomiast, gdy najemca wypowie umowę przed czasem a w ramach rekompensaty dojdzie do wypłaty odszkodowania na rzecz wynajmującego. W takiej sytuacji pewien dylemat stanowi kwestia poprawnego opodatkowania otrzymanych pieniędzy.
Dotychczas sądy stały na stanowisku, że wypłaty z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy o charakterze rekompensacyjnym czy wypłaty w związku z pozostawieniem wynajmowanego lokalu w stanie niewyremontowanym należy uznawać za przychód związany z najmem. Świadczenia takie są bowiem powiązane z umową najmu tak samo jak czynsz.
Przykładowe wyroki:
- WSA w Warszawie z 17 sierpnia 2017 r., sygn. III SA/Wa 1849/16
- WSA w Białymstoku z 18 czerwca 2013 r. sygn. I SA/Bk 186/13
- NSA z 14 stycznia 2020 r., sygn. II FSK 674/18
Jednakże w ostatnim czasie pojawiło się orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, które jest odmienne od powyższych.
Sprawa zaczęła się od wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Pomiędzy podatnikiem (wynajmującym) a bankiem (najemcą) doszło do rozwiązania umowy najmu. Inicjatorem wcześniejszego zakończenia współpracy był najemca. Z tego tytułu wynajmujący otrzymał rekompensatę. Uważał on, iż środki otrzymane tytułem wcześniejszego rozwiązania umowy najmu należy uznać za przychód z najmu. DKIS był jednak innego zdania. Uznał, że świadczenia otrzymane od banku stanowią przychód z innych źródeł i tym samym należy opodatkować je na zasadach ogólnych PIT.
Nadzieję na pozytywne rozpatrzenie sprawy dał podatnikowi WSA w Warszawie (sygn. III SA/Wa 928/20), który uchylił interpretację organu. Uznał bowiem, że należności otrzymane na mocy porozumienia z bankiem oraz kara umowna są niewątpliwie powiązane z umową najmu tym samym powinny zostać opodatkowane jak najem; czyli odpowiednią stawką ryczałtu.
Inną opinię wyraził niestety NSA. W wyroku z 7 maja 2024 r., sygn. II FSK 947/21, sędzia sprawozdawca wyjaśnił, że zgodnie z kodeksem cywilnym, jedynym świadczeniem związanym z umową najmu jest czynsz za najem. Oznacza to, że tylko sam czynsz można opodatkować jako przychód z umowy najmu. Nie ma żadnych podstaw do tego, aby opłaty rekompensacyjne/kary umowne mogły być opodatkowane ryczałtem, gdyż są odrębnym od czynszu świadczeniem.
Powyższa klasyfikacja dokonana przez NSA to nienajlepsza wiadomość dla osiągających przychody z najmu prywatnego. Bowiem w sytuacji przedwczesnego rozwiązania umowy zastosowanie progresywnej stawki PIT będzie dużo większym obciążeniem dla podatnika niż standardowy ryczałt.