Zmiany w przepisach, które weszły w życie od 1 stycznia 2025 roku, znacząco wpłynęły na zasady opodatkowania nieruchomości. Nowe definicje budynku i budowli wymagają od przedsiębiorców przeglądu posiadanego majątku oraz weryfikacji dotychczasowych rozliczeń.  

W niniejszym artykule przyjrzymy się dwóm interpretacjom wydanym przez prezydentów miast, które reprezentują restrykcyjne i mocno profiskalne podejście do kwalifikacji obiektów na potrzeby podatku od nieruchomości. 

Kontenery mobilne jako budowle 

O interpretację wystąpiła spółka budowlano-montażowa wykorzystująca na budowach kontenery mobilne (biurowe, sanitarne, magazynowe). Kontenery te nie mają fundamentów, są jedynie ustawiane na betonowych bloczkach lub kostce, a po zakończeniu prac na danym terenie są przewożone na kolejną budowę albo z powrotem do bazy firmy. Spółka argumentowała, że takie przenośne kontenery nie powinny podlegać podatkowi od nieruchomości, ponieważ zdaniem spółki:  

• nie są trwale związane z gruntem w rozumieniu przepisów – brak fizycznego połączenia z gruntem np. za pomocą fundamentu czy kotw, a jedynie postawienie na podłożu dla stabilności oraz 

• nie zostały wzniesione w wyniku robót budowlanych – są dostarczane gotowe przez producenta i ich ustawienie nie wymaga typowych prac budowlanych. W załączniku nr 4 do ustawy (katalog obiektów, które powinny być kwalifikowane jako budowle) co prawda wymieniono obiekty kontenerowe trwale związane z gruntem, ale spółka podkreśliła, że jej kontenery tego kryterium nie spełniają. 

Prezydent Miasta Rzeszowa nie zgodził się ze stanowiskiem podatnika, wskazując, w interpretacji (sygn. FN-310.1.2025), że opisane kontenery mobilne stanowią budowle podlegające opodatkowaniu, ponieważ spełniają dwie ustawowe przesłanki tj. warunek trwałego związania z gruntem oraz wzniesienia w wyniku robót budowlanych. Organ stwierdził, że kontenery nie są stawiane bezpośrednio na ziemi tylko dlatego, że mogłoby to nie zapewnić im odpowiedniej stabilności. Wskazał również, że ustawienie ich na kostkach brukowych lub bloczkach sprawia, iż dochodzi do połączenia z gruntem w sposób zapewniający obiektowi wymaganą stabilność oraz odporność na czynniki zewnętrzne mogące spowodować zniszczenie lub przesunięcie obiektu. 

W interpretacji Prezydent Miasta wskazał również, że skoro podatnik sam przyznał, iż kontenery są montowane na miejscu, to już taki montaż wystarcza do uznania, że zostały one wzniesione w wyniku robót budowlanych. Innymi słowy, organ zinterpretował termin „wzniesiony w wyniku robót budowlanych” bardzo szeroko – praktycznie równając montaż (ustawienie) kontenera z realizacją robót budowlanych.

Przedstawiona interpretacja to przykład skrajnie profiskalnej wykładni nowych przepisów, oderwanej od intencji ustawodawcy i dotychczasowej praktyki. Zgodnie z nową definicją trwałego związania z gruntem, chodzi o takie zamocowanie obiektu, które zapewnia mu stabilność i przeciwdziała przesunięciom pod wpływem czynników zewnętrznych (np. silnego wiatru). Istotą tej definicji jest właśnie fizyczne połączenie z podłożem, a nie samo ustawienie obiektu na powierzchni ziemi.  

Dodatkowym argumentem, który w ocenie organu przemawiał o trwałym połączeniu z gruntem kontenerów był fakt, że zostały podłączone do instalacji wodno-kanalizacyjnej. Organ najwidoczniej nie zwrócił uwagi, że tego rodzaju urządzenia mają charakter funkcjonalny, a nie konstrukcyjny –  nie są więc elementem stabilizującym, który mógłby przesądzać o uznaniu obiektu za trwale związany z gruntem. 

Ustawodawca chciał objąć podatkiem kontenery trwale zainstalowane, np. na stałych fundamentach czy trwale przytwierdzone do gruntu, a nie takie, które są tylko ustawione dla stabilności i w każdej chwili mogą zostać przeniesione. Kontener postawiony na bloczkach musi być stabilny, bo inaczej nie spełniałby swojej funkcji, ale to jeszcze nie czyni z niego obiektu trwale związanego z gruntem. Skoro każda forma stabilizacji kontenera na gruncie (np. ułożenie na płytach betonowych) miałaby oznaczać trwałe związanie z gruntem, to niemal każdy kontener używany tymczasowo mógłby zostać uznany za budowlę. Przedsiębiorcy stawaliby przed dylematem: albo ryzykować dodatkowy podatek od nieruchomości, albo trzymać kontenery w stanie „niestabilnym”. Intencja ustawodawcy była jasna – obiekty mobilne, tymczasowe miały nie podlegać podatkowi od nieruchomości, w przeciwieństwie do obiektów trwale związanych z ziemią.  

Doki przeładunkowe  

W drugiej z analizowanych interpretacji, wnioskodawcą była spółka z branży logistycznej, która dobudowała do istniejącej hali doki przeładunkowe (usytuowane przy ścianach budynku, częściowo wystające poza jego główny obrys). Spółka argumentowała, że dok stanowi część budynku – jest z nim trwale połączony i usprawnia użytkowanie budynku zgodnie z przeznaczeniem. W związku z tym całość powinna być traktowana jako jeden obiekt budowlany (budynek) i dok nie powinien być odrębnie opodatkowany podatkiem od nieruchomości. Innymi słowy, przedsiębiorca uważał, że doki powinny być kwalifikowane jako część składowa budynku (jego element), podobnie jak np. schody zewnętrzne czy ganek, a nie jako samodzielna budowla. 

Prezydent Miasta Tarnowa w interpretacji z 23 stycznia 2025 r. (sygn. WPW.310.1.2024) nie zgodził się ze stanowiskiem podatnika. Organ podatkowy uznał, że dobudowanie doku do istniejącej hali nie tworzy jednego wspólnego obiektu budowlanego, lecz że poszczególne elementy takiego obiektu (doku) należy traktować jako odrębne budowle. W interpretacji wskazano, że skoro dok został dobudowany do wcześniej wybudowanego budynku, to nie można mówić o jednym obiekcie budowlanym. W ocenie organu każdy z komponentów doku – np. konstrukcja wsporcza, platforma/rampa załadunkowa, urządzenia budowlane związane z dokiem, a nawet droga dojazdowa – stanowi oddzielną budowlę. Tym samym rampa załadunkowa (dok) nie stanowi części składowej budynku, tylko powinna zostać wyodrębniona jako samodzielny przedmiot opodatkowania (jako budowla). 

W praktyce oznacza to, że przedsiębiorca posiadający halę z dokami przeładunkowymi musiałby płacić podatek od nieruchomości oddzielnie od budynku (hali), opodatkowując powierzchnię użytkową hali oraz oddzielnie od każdego doku jako budowli (podstawą opodatkowania budowli jest wartość). Taka wykładnia prowadzi więc do podwójnego opodatkowania jednej funkcjonalnej całości. Organ nie kwestionuje, że dok jest związany z budynkiem i służy jego użytkowaniu, lecz formalnie wydziela go jako osobny obiekt dla celów podatkowych.

Takie podejście również wzbudza wątpliwości z punktu widzenia zgodności z przepisami. Po pierwsze, trzeba zauważyć, że ustawowa definicja budynku (po nowelizacji w 2025 r.) nadal zawiera klasyczne elementy jak fundamenty, dach, wydzielenie z przestrzeni za pomocą ścian, trwałe związanie z gruntem oraz wzniesienie w wyniku robót budowlanych. Doki przeładunkowe są zazwyczaj konstrukcyjnie połączone z budynkiem – opierają się na jego ścianie, często mają zadaszenie stanowiące przedłużenie dachu hali, a ich funkcja (załadunek/rozładunek) jest integralnie związana z korzystaniem z budynku. Można więc argumentować, że dok staje się częścią składową budynku – zwłaszcza jeśli został trwale przytwierdzony i połączony z halą. Organy podatkowe mają jednak wątpliwości, czy sam dok spełnia „samodzielnie” definicję budynku (brak własnych ścian zamykających całą przestrzeń, brak „własnego” dachu niezależnego od hali itp.). W interpretacji posunięto się do stwierdzenia, że dobudowany dok nie może być traktowany łącznie z halą jako jeden obiekt, stąd trzeba go rozbić na części składowe i każdą opodatkować oddzielnie. 

Taka wykładnia narusza fundamentalną zasadę wyrażoną w przepisach o podatku od nieruchomości tj. zasadę pierwszeństwa kwalifikacji obiektu jako budynek. Zgodnie z tą zasadą (art. 1a ust.1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych) – zawsze w pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy dany obiekt można zakwalifikować jako budynek (z wyłączeniem tzn. obiektów do gromadzenia), i tylko jeśli to się nie uda – rozważać, czy jest budowlą. Żaden obiekt nie może jednocześnie być budynkiem i budowlą – jeśli spełnia kryteria budynku, powinien być traktowany jako budynek. Tymczasem interpretacja Prezydenta Tarnowa zdaje się ignorować tę regułę. Organu nie przekonało, że dok z halą stanowią funkcjonalnie jedną całość – formalnie potraktował dok jako obiekt niebędący budynkiem (bo sam w sobie dok nie ma wszystkich cech budynku, jednak stanowi jego część składową), a więc automatycznie jako budowlę.

Konsekwencją takiej interpretacji jest podwójne opodatkowanie obiektu. Budynek (hala) płaci podatek od swojej powierzchni użytkowej, a dok – choć służy obsłudze tej hali – jest obłożony podatkiem jako osobna budowla (od wartości). W rezultacie przedsiębiorca de facto płaci dwa razy za elementy, które razem tworzą jedną funkcjonalną całość magazynowo-załadunkową. Gdyby intencją ustawodawcy było odrębne opodatkowanie doków, zapewne pojawiłyby się one wprost w załączniku 4 do ustawy (analogicznie jak np. urządzenia techniczne czy inne konstrukcje). Brak takiego wskazania sugeruje, że nie planowano celowo opodatkowywać oddzielnie ramp, traktując je jako elementy pomocnicze budynków.

Podsumowanie 

Najnowsze interpretacje indywidualne są przykładem skrajnie profiskalnej polityki organów podatkowych. Kontenery mobilne, mimo, że z definicji miały być wyłączone spod opodatkowania są traktowane jak trwale związane z gruntem budowle. Doki przeładunkowe zamiast stanowić część budynku są wyodrębniane jako osobne budowle, co prowadzi do podwójnego opodatkowania tego samego obiektu. Oba przypadki pokazują, że literalne odczytanie przepisów może prowadzić do ich sprzecznej interpretacji z celem ustawy. 

Istnieje duża szansa, że sądy administracyjne skorygują rygorystyczne podejście gmin. Do tego czasu jednak przedsiębiorcy powinni działać rozważnie i z pełną świadomością potencjalnych obciążeń, jakie mogą wyniknąć z decyzji organów podatkowych. Warto więc na bieżąco obserwować, jak kształtuje się linia orzecznicza i reagować na niekorzystne interpretacje.