Kiedy grunt jest zabudowany? – to z reguły proste pytanie przysparza podatnikom wielu problemów – niespodziewanie ma ono ogromny wpływ na kwestię podatków.
Zgodnie z ustawą o VAT, a dokładnie art. 43 ust. 1 pkt. 9, od podatku zwalnia się dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W praktyce oznacza to, że opodatkowaniem objęte są tereny zabudowane (nawet jeśli nie będą przeznaczone pod zabudowę) oraz tereny budowlane. Jedynie tereny niezabudowane zwolnione są od opodatkowania VAT.
Ustawodawca w ustawie o VAT definiuje również pojęcia terenu budowlanego jako:
gruntu przeznaczonego pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym.
Prawdą jest natomiast, że ustawa o VAT bezpośrednio nie definiuje terenu niezabudowanego. Jednakże, w kontekście interpretacji prawa, można uznać, że teren niezabudowany to każdy teren, który nie spełnia definicji terenu zabudowanego lub budowlanego według kryteriów ustawowych. Zatem brak definicji w ustawie o VAT nie oznacza, że nie można przyjąć logicznego i praktycznego rozumienia tego terminu, opartego na wykluczeniu z definicji terenów zabudowanych i budowlanych.
Zgodnie z art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
Istota problemu tkwi w szczegółach, a dokładnie w określeniu momentu, od którego teren niezabudowany (po dokonaniu na nim modyfikacji) stanie się terenem zabudowanym. Okazuje się, że linia interpretacyjna nie jest korzystna dla podatników. Jako przykład można wskazać interpretację indywidualną wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 15 grudnia 2021 roku (sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.863.2021.1.MK). Pismo dotyczyło oceny skutków podatkowych planowanej zamiany działek w kontekście podatku od towarów i usług. W interpretacji podkreślono, że nawet jeśli na działkach znajdują się budowle należące do podmiotów trzecich (np. infrastruktura telekomunikacyjna czy energetyczna), nie wpływa to na możliwość zastosowania zwolnienia, gdyż grunt w takim przypadku nie jest traktowany jako teren niezabudowany w rozumieniu ustawy o VAT.
Kwalifikacja terenu jako budowlanego opiera się wyłącznie na jego przeznaczeniu określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub, w przypadku jego braku, na decyzji o warunkach zabudowy. Bez znaczenia pozostaje klasyfikacja działki według ewidencji gruntów i budynków lub innych dokumentów nie mających mocy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (por. sygn. 0111-KDSB1-1.440.304.2023.3.MSM).