Plan ogólny zamiast studium
Już w tym roku sporządzane przez gminy studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przestaną obowiązywać i zostaną zastąpione przez plany ogólne. Przeprowadzana reforma planistyczna zobowiązuje bowiem gminy do uchwalenia do 1 lipca 2026 roku planów ogólnych jako podstawowych dokumentów planistycznych. Rada Ministrów proceduje obecnie projekt, aby wydłużyć ten termin do 1 września.
W przeciwieństwie do studium, które jest wyłącznie wewnętrznym dokumentem i nie ma charakteru aktu prawa miejscowego, plan ogólny jest aktem prawa miejscowego.
Plan ogólny powinien zawierać politykę przestrzenną gminy i wyznaczać w niej strefy planistyczne. Na jego podstawie i w oparciu o jego wytyczne, mają być natomiast przyjmowane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i wydawane decyzje o warunkach zabudowy.
Zmiany w zakresie wydawania WZ
Od 1 lipca 2026 roku (o ile przepisy nie wydłużą terminu) decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. „WZ”) będą mogły być wydane wyłącznie dla tych nieruchomości gruntowych, które w planie ogólnym znajdą się w obszarze uzupełnienia zabudowy („OUZ”).
Obszar taki wyznacza gmina, jednak musi on spełniać określone kryteria – przede wszystkim obejmować skupisko minimum pięciu budynków, z których każdy położony jest nie dalej niż 100 metrów od obrysu przynajmniej jednego innego obiektu należącego do tego samego skupiska. W praktyce oznacza to, że wiele działek – szczególnie położonych na peryferiach gmin lub w niemal niezamieszkanych rejonach – nie zostanie zaliczonych do obszaru uzupełnienia zabudowy, mimo że obecnie wciąż można na nich realizować inwestycje budowlane.
Warto zauważyć, że takie ograniczenia mogą dotknąć bardzo dużą liczbę nieruchomości. Według danych miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obejmują jedynie 32-34% powierzchni kraju. Na pozostałych terenach o możliwości zabudowy nadal decydują wyłącznie decyzje o warunkach zabudowy.
Oznacza to, że istotnie spaść może liczba wydawanych WZ, a znaczna część gruntów w Polsce będzie objęta wyłącznie planem ogólnym
Jak ta zmiana wpłynie na opodatkowanie VAT dostawy gruntów niezabudowanych?
Zgodnie z ustawą o VAT zwalnia się z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowalne. Przepisy wyjaśniają, że terenami budowlanymi są grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Do tej pory, w sytuacjach, gdy dla danego terenu brak było zarówno miejscowego planu, jak i decyzji WZ, a jedynym obowiązującym dokumentem było studium, zarówno organy podatkowe, jak i sądy stwierdzały, że nawet jeśli studium przewiduje, że na danym terenie można wznieść zabudowę, nie ma ono znaczenia dla celów opodatkowania VAT. W konsekwencji, dostawa gruntu, nieobjętego ani miejscowym planem, ani WZ, może korzystać ze zwolnienia z VAT.
Czy taka wykładnia utrzyma się względem planów ogólnych?
Wydaje się, że tak.
Formalnie, przepisy ustawy o VAT odwołują się bowiem wyłącznie do przeznaczenia terenu w miejscowym planie, a w przypadku jego braku, w decyzji WZ. Nie zawierają one postanowień dotyczących planu ogólnego i na ten moment nie jest planowana ich nowelizacja. Podstawowa, literalna wykładania ustawy o VAT prowadziłaby więc do wniosku, że postanowienia planu ogólnego powinny pozostawać bez znaczenia dla opodatkowania VAT dostawy terenów niezabudowanych. W konsekwencji, dla opodatkowania VAT plan ogólny powinien mieć takie znaczenie, jakie ma studium, czyli w zasadzie żadne.
Niemniej – czy taką wykładnię przyjmą sądy administracyjne i organy podatkowe?
Powinny. Trudno bowiem znaleźć uzasadnienie dla innej interpretacji. Niemniej, nie można wykluczyć, że z uwagi na fakt, że plan ogólny, w przeciwieństwie do studium, jest aktem prawa miejscowego, organy podatkowe będą próbowały wnioskować, że ma on znaczenie dla opodatkowania VAT. Taka, potencjalna interpretacja mogłaby też być podyktowana względami ekonomicznymi. Trudniejsze pozyskiwanie WZ i brak planów miejscowych mogłyby prowadzić do sytuacji, w której dostawa pewnej części sprzedawanych działek z uwagi na objęcie wyłącznie planem ogólnym, nawet jeśli wynikałoby z niego ich przeznaczenie budowlane, korzystałaby ze zwolnienia z VAT.
Istotą art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będącego jego podstawą art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy VAT jest natomiast zwolnienie z opodatkowania dostawy terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane.
Z tego powodu, pomimo braku zmian w przepisach, może okazać się, że ich interpretacja ulegnie zmianie. Jeśli więc planujecie Państwo sprzedaż działki niezabudowanej, dla której brak jest miejscowego planu i decyzji o warunkach zabudowy, po uchwaleniu planu ogólnego, zapraszamy do kontaktu. Pomożemy w analizie, czy plan ogólny wpłynie na konsekwencje sprzedaży w VAT oraz w razie potrzeby w przygotowaniu wniosku o interpretację indywidualną.
